黄子劲■ 广东精诚粤衡律师事务所 实习律师

一直以来，房子对于中国人而言，不仅仅意味着满足日常基本生活需要，更是遮风挡雨的避风港，更是相濡以沫的家人陪伴，更是日夜疲惫时灵魂的栖息地。正因为房子对每一个普通老百姓都至关重要，长久以来，被执行人名下唯一住房的执行一直是司法实践中的疑难问题，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行。

在执行过程中，法院往往陷入两难的境地，既要确保申请执行人一方的合法权益得以实现，又要保障被执行人的基本生活需求，在此过程中，法院如履薄冰，难以在实现生效法律文书内容、遵守法律法规的正确适用和维护社会公平公正和谐三者之间找到平衡点，往往导致案件执行进展困难。

本文将围绕唯一住房可否执行以及如何执行两个核心问题展开论述，并对相关问题作引申探讨。

基本案情

珠海市中级人民法院（以下简称“珠海中院”）在执行温某与中国某银行珠海分行（以下简称“珠海某银行”）金融借款合同一案中，被申请执行人温某对该案的执行拍卖行为不服，向珠海中院提出书面异议称，位于珠海市香洲区X号房的房屋（以下简称“涉案房屋”）系其婚前购买，同时该房屋为唯一住房，请求法院不要拍卖涉案房屋，否则其一家老小将沦落街头。2022年7月，珠海中院前往涉案房屋实地查看现状，查明该房屋由温某与女儿及其母亲共同居住，涉案房屋为其一家三口唯一住房。

争议焦点

涉案房屋作为温某及其抚养、扶养家庭成员的唯一房屋，可否排除法院执行？如果不能的话，应如何保障温某的基本生活权利？

法律分析：

唯一住房可否排除执行？

温某根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查封、扣押、冻结规定》”）第四条之规定，抗辩称如果被申请执行人只有一套房屋，为了保障人的基本生活需要，法院是不能强制执行的。

但实际上需要注意的是，《查封、扣押、冻结规定》第四条规定的是“生活所必需的房屋”，而非直接指“唯一套房屋”。从文义角度出发，《查封、扣押、冻结规定》第四条只是规定了对“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得变价处分，并未明确规定被执行人名下的“唯一套房屋”不得处分。“唯一套房屋”和“生活所必需的房屋”是有很大区别的，只有一套房屋不一定是生活所必需的。即使有两套房屋，但如果其扶养家属人数较多，也可能是生活所必需的。但是，一般而言在司法实践中，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋往往是被执行人的唯一住房。

对《查封、扣押、冻结规定》第四条，我们可做如下理解：

该规定不仅保护了被执行人，除此之外还保护了被执行人其所扶养、抚养的家庭成员。

该规定保护的是被执行人及其抚养、扶养家属的“生活所必需的房屋”。

《查封、扣押、冻结规定》第四条的规定是立足于以人为本、尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有的基本的生存权提供了法律依据。该规定在一定程度上有效地平衡了生存权和债权。

但《查封、扣押、冻结规定》第四条同样受到“生活所必需的房屋”的限制，对于超过生活所必需的房屋范围同样不受法律保护。长久以来，有人误以为只要该房屋是被执行人名下的唯一住房，法院就无法强制执行，这种误解曾经给了很多“老赖”可乘之机，极大损害了债权人的合法权益。

对此，根据《查封、扣押、冻结规定》第五条之规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

那么，该怎么样才能认定为是生活所必需的居住房屋呢？怎么样才算是超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋呢？在司法实践中，一般以下几方面区分：

房屋的基本状况

司法实践中，可以按房屋的面积大小，房间数量等多种因素考虑其是否超出了社会一般民众的居住水平，如果被执行人的唯一住房是一套大平层或者大别墅豪宅，那么自然不属于生活所必需的居住房屋。

案例参考：2022年7月，珠海市香洲区人民法院裁定驳回何某主张其名下所有的220平方米的大平层唯一住宅为其生活所必需的居住房屋的执行异议。

房屋的使用情况

司法实践中，可以按被执行人是否实际使用该房屋，以及房屋的主要用途是否为家庭自住来考察其是否为生活所需的居住房屋。若房屋长期处于空置状态，或者被用于出租经营使用，说明被执行人可能存在其他住处，执行其名下的唯一住房的可能不会对被执行人产生任何影响。

案例参考：2021年，珠海市香洲区人民法院前往胡某主张其为生活必需的房屋实地查看现状，最后查明该房屋实际由胡某出租给他人居住，胡某及家人并未居住在此，因此珠海市香洲区人民法院裁定该房屋非系其与所扶养家属生活所必需的居住房屋，驳回胡某的异议。

被执行人的能力

鉴于被执行人的学历、工作、收入、年龄等，不同的被执行人的生活自理能力也不一样，假如被执行人已无劳动能力、无固定收入来源，在执行其唯一住房时就必须慎重。

被执行人的家庭情况

被执行人是否与家庭成员共同居住，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行时必须注意的事项。

同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《最高法执行异议规定》”）第20条进一步列举了何种情形下，即便是唯一住房也可以执行。

根据《最高法执行异议规定》第20条之规定，“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；  

执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”

综上，《查封、扣押、冻结规定》第四条的规定的核心精神及核心目的是保障被执行人及其所扶养家属的基本居住条件，但为了平衡保护债权人的利益，同样受到“生活所必需的房屋”的限制，对于超过“生活所必需”的房屋，《查封、扣押、冻结规定》第五条规定可以处分房屋以保障债权人的权益，而在认定“生活所必需的房屋”上，《执行异议和复议规定》第二十条在总结之前的司法实践经验的基础上，对该问题进行了规定，列举了三种不予支持被执行人异议的情形。

案件结果

上述案件在诉讼过程中，珠海某银行主张继续评估、拍卖温某唯一房屋，其愿意按照《最高法执行异议规定》第20条之规定，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金至温某，保障温某及与其抚养、扶养家庭成员的基本生活生存需求。同时，据珠海中院查明的事实，温某名下涉案房屋因所处的位置、地段为珠海市优秀学区房范围，且近几年同地段房价一直在升值，因此其实际价值较大，评估变现后即使安置被执行人及其所抚养家属后仍有足额房产变价款实现债权。

据此珠海中院认为当被执行人名下只有唯一住房时，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，应以平衡保护权利人的债权与被执行人的生存权为原则，从房屋的基本属性、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量界定涉案房屋是否为其生活所必需的居住房屋。综上，珠海市中院认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。

2022年8月15日，珠海中院将涉案房屋挂拍在淘宝司法拍卖平台并于2022年8月30日成功拍卖成交，2022年9月10日，珠海市中院从该房屋的变价款中扣除八年租金至温某处。至此，案件得到圆满解决。

法律法规推荐阅读

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》

第四条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第五条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：  

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；  

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；  

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。  

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。