余海浪■广东精诚粤衡律师事务所  实习律师

借名买房是指借名人以他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，由借名人实际支付房款并享有房屋权益，借名买房在实践中非常普遍，现实中为何会存在借名买房的现象呢？可能是规避法律、政策的原因，也可能是为了享受购房政策优惠或者隐藏真实的财产信息。

案情介绍

2015年，陈某借其小叔子李某的名义向银行贷款购买商品房，房屋的首付款及每月的按揭还款均由陈某支付。后李某在陈某不知情的情况下以上述房屋作为抵押向某银行申请贷款20万元，并办理了抵押登记。后因李某无法偿还某银行的借款，某银行遂将李某起诉至人民法院并申请查封拍卖该房屋。那么，陈某可否基于借名买房关系主张其为实际出资人要求法院确认房屋所有权归其所有，并向法院申请执行异议排除某银行的执行呢？

本案中，实际出资人陈某即使能证明案涉房产的购房资金、缴纳税费、每月的物业管理费等相关款项均由其支付，但从案涉房产不动产登记的情况来看其并不是案涉房产的权利人，案涉房产的权利人为李某。某银行作为善意的第三人基于不动产登记原则，依法取得案涉房产的抵押权，并对处置案涉房产所得价款享有优先受偿。不可否认陈某与李某可能存在“借名买房”关系，但其未能及时将案涉房产过户登记至自身名下，因此对案涉房产所享有的也仅仅是债权请求权，而非物权请求权，所以陈某不能依据所谓“借名买房” 的约定直接取得案涉房产的所有权，仅能要求李某协助办理过户登记手续或是返还购房款。

且在本案中，从权利属性及权利效力的顺序来看，某银行所享有的担保物权上不仅优先于一般买房人的物权期待权，更优先于实际出资人所享有的债权，借名买房不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的可以排除执行的情形，因此陈某即使提出执行异议也并不能排除某银行对案涉房屋申请的强制执行。

另司法实践中也存在申请执行人仅享有普通债权的情形，在这种情况下，一般实际出资人能否以借名买房为由申请排除执行，则存在以下两种观点：

第一种观点认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条之规定，借名买房的情况下，因借名人系实际权利人，其对涉案房屋享有物权期待权，如不存在违反强制性规定或限购政策且不存在违背公序良俗的情形，其对涉案房屋享有的物权期待权应优先于申请执行人享有的一般债权。

第二种观点认为，不动产所有权以登记为准，房屋代持的约定仅在合同当事人之间发生法律效力，借名人自愿将房产登记在他人名下应该自行承担风险，因此借名人以借名买房为由申请执行异议的，该异议无法排除法院的强制执行，此观点为司法实践中普遍适用的观点。

风险提示

借名买房存在极大的风险。

首先，对于出资人来说，由于不动产权登记证上的权利人并非本人，而是代持人。目前，我国不动产权的权利实行登记生效主义，房屋有可能面临着被权利登记人出售、抵押、拍卖等风险，若登记权利人反悔，出资人还可能无法要回房屋。

其次，对于登记权利人来说，由于要占用购房资格，通常会丧失享有的、可能的优惠购房条件，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等，若出资人贷款买房，出资人不履行还款义务，则还要可能会影响到登记权利人的征信。

总而言之，借名买房需谨慎！

法律法规推荐阅读

01《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条  申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

02《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

03《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。