唐健霆■ 广东莱特律师事务所  律师

由于国家对房地产的多项限购政策以及金融政策的限制，目前楼市低迷，成交量大幅萎缩。于是，部分房产开发商以“一成首付购房”作为宣传口号，大力宣传促销，因此有不少人受到“一成首付”的吸引前去购买商品，但没想到的是，购房人在向银行申请按揭贷款时，银行审查不予同意，理由为首付款为开发商垫付，资金来源不合规。

以下为一则真实案例

2021年初，小李在珠海打工多年，积攒了十来万元，有意在珠海购买一套属于自己的房产。看到某花园小区“首付一成即可购房，一年免息”的广告后，于是前往销售中心了解、看房。在确认一成首付即可购房后，小李在销售人员的陪同下签署了房屋认购书，并支付了10万元定金。同时，开发商还准备了一份《借款协议》给小李签署，《借款协议》的出借人为陈某，借款金额为36万元，协议约定了该笔借款仅用于偿还上述购房首期款。而事实上，《借款协议》中的借款是开发商以陈某的名义向小李出借的。

之后，小李按照“一成首付”的金额，向开发商支付了剩余的8万元购房款，即支付了一成首付款18万元（包括之前已支付的定金10万元）后，小李和开发商正式签署了《商品房买卖合同》。小李将银行卡交给了开发商操作，期间，小李的银行卡内收到了出借人陈某的36万元借款。

但在2021年中旬，贷款银行联系小李，要求小李提供银行流水以及个人征信等资料，并告知小李需要证明首付款的来源。在小李提供了相应的资料后，贷款银行的审核人员告知小李：因查到首付款是开发商为小李垫付的，违反了金融监管规定，不符合银行按揭贷款的审查条件。因此，银行将小李的贷款申请作退回处理。

小李的房子没买成，开发商多次向小李发函要求其归还垫付的资金，并向法院起诉了小李，不但要求小李偿还垫付款，还要求小李按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金。

案例解析

开发商以“一成首付购房”为营销手段违反了国家的金融监管规定，银行查实后可以拒贷。本案中，开发商是处于优势地位的房地产经营者，理应非常清楚相关的政策法规，但仍还以“一成首付”的销售噱头违规销售商品房，还可能涉嫌骗取银行贷款。

银行对购房首付款的审核标准

1、提供首付款流水。借款人家庭需提供首付款来源，即近半年的银行流水，可以是活期存款，也可以是理财余额，保险、支付余额，股票余额等。

2、对半年前已持有80%首付款资金的可直接认定具备贷款申请资质；对于部分首付款为近半年内转入的，银行需核实合理收入所得。

3、对于直系亲属转入的资金，需提供直系亲属近半年银行流水；若亲属半年前已持有可直接认定符合贷款申请资格；若资金为断续存入，银行需核实合理收入所得。

4、对于经核实首付款来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的，银行不予发放按揭贷款。

5、核实首付款为经营贷或者消费贷的，银行不予发放按揭贷款。

律师提醒大家

“一成首付”购房不可轻信。当下，像小李一样对“一成首付”购房的宣称噱头打动的人不少，但稍有不慎，不但房子没买成，还有可能被开发商起诉赔偿违约金，面临更大的损失。