肖宇行■ 广东莱特律师事务所 律师

融资租赁（financial lease）是国际上最普遍、最基本的非银行融资形式，是指出租人根据承租人（用户）的请求，与第三方（供货商）订立供货合同，根据该供货合同，出租人出资向供货商购买承租人选定的设备；同时，出租人与承租人订立租赁合同，将设备出租给承租人，并向承租人收取租金。

根据上述解释，如果融资租赁物是动产，融资租赁是比较容易理解的；但如果租赁物是不动产，是否也可以构成合法的融资租赁关系呢？

不动产等特殊标的物

是否可以成为融资租赁的标的

融资租赁业在产业资本和金融资本的融合中应运而生，最初融资租赁标的物以生产设备和固定资产为主。20世纪80年代，从国外引进融资租赁制度之初，我国法律尚未明确融资租赁物的范围，而后由最基本的机械设备融资发展到交通设备融资，在国内得到迅猛发展。然而近年来随着我国金融租赁行业的发展，售后回租合同与特殊标的物的融资租赁业务涌现，例如：以在建商品房、公路、无形资产等作为租赁物的售后回租合同。

我国法律、行政法规并未明确禁止将不动产作为融资租赁物，监管部门有关管理办法也对不动产融资租赁交易予以承认，所以，不动产作为融资租赁物不影响售后回租法律关系的认定。

售后回租的不动产未办理所有权转移登记，不能构成融资租赁法律关系

在签订融资租赁合同之后，售后回租的不动产未办理所有权转移登记，是否构成融资租赁的法律关系呢？

融资和融物兼具，是融资租赁合同最核心的特点，是融资租赁合同区别于其他合同的根本特点。与借贷合同相比，融物是融资租赁合同的根本标志；与租赁合同相比，融资是融资租赁合同的根本标志。在二者关系上，“融物”是前提和目的，租赁物的存在为“融资”提供物的担保；“融资”是手段和结果，为“融物”提供资金。

要准确认定融资租赁合同性质，其中最根本的是正确认识融资和融物的结合及关系。在其他要素都符合融资租赁法律关系的法律规定情况下，租赁物所有权是否真实转移，是决定其法律关系性质的分水岭。不动产的租赁物所有权是否转移，必须以所有权是否变更登记为准。因此，租赁物所有权转移是认定融资租赁法律关系的关键。

案情简介

2016年10月18日，A公司与B集团签订《资产转让合同》、《融资租赁合同》、《房产抵押合同》等，约定：B集团将某国有土地使用权、两处房产转让给A公司，于6个月内完成产权变更登记，并对上述租赁物采用售后回租的方式开展融资租赁合作；同时，B集团将上述租赁物抵押给A公司，作为《融资租赁合同》项下的全部债务的担保。双方于2016年11月1日办理了涉案租赁物的抵押登记，未曾办理产权过户登记。后双方产生纠纷诉至法院，法院经过审理后，认定双方不是融资租赁合同关系，而是借贷关系，并依据借贷法律关系的有关规定作出了判决。

裁判要旨

融资租赁交易应具有融资和融物的双重属性，因A公司与B集团签订的《融资租赁合同》和《资产转让合同》约定的租赁物所有权并未转移至A公司名下，该类融资不具备融资租赁法律关系的双重属性，依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，双方系借贷法律关系。